房地产评估在金融机构贷后管理中的作用
2017-07-29 18:33:25 点击：
当前房地产评估机构传统业务生存的困境，同时阐述了金融机构在贷后管理中对房地产评估的迫切要求，从而引申出房地产评估机构在金融机构贷后管理中的重要地位。一、传统房地产评估机构的业务困境根据中房学网站统计，当前我国除香港、澳门、台湾之外的省市中，共有房地产评估机构5696家，其中，具备一级评估资质的机构为392家。房地产估价已成为房地产买卖、租赁、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等活动的基础，为促进房地产市场健康发展，维护房地产市场秩序，发挥了积极作用。由数量分布图可知：
全国估价机构最多的省份前五名为江苏、广东、山东、浙江及四川。如此之多的评估机构，带来的直接影响就是竞争白热化。近几年，许多评估机构早就放弃按照所谓“国标”、“省标”来进行收费，而是直接进行价格战，采取低价占领市场的策略。在市场早期，这种策略虽然简单粗暴，却也直接有效。但是随着各评估机构在这种恶意竞争下的短兵相接后，市场上能吃的“蛋糕”越来越少，同时报告质量也受成本所限直线下降。而低收入下的评估机构自然无法吸引高素质的人才加盟，更谈不上开发新的业务渠道，因而只能受困于当前的局面，从而陷入恶性循环。目前传统评估机构所提供的服务主要集中于征收评估、抵押评估、课税评估、司法鉴定评估等，以做单个项目为主，也有不少评估机构着眼于大数据，致力于开发批量评估的体系，并且有相当一部分公司已取得一定成绩。但是，各评估机构对银行贷后复估业务的关注度却未提高到应有的高度。
二、贷后管理在金融机构风险管理中的作用所谓“贷后管理”是指金融机构从贷款发放或其他信贷业务发生后直到本息收回或信用结束的全过程的信贷管理。其是信贷管理的最终环节，对于确保银行贷款安全和案件防控具有至关重要的作用。贷后管理是控制风险、防止不良贷款发生的重要一环。客户的经营财务状况是不断变化的。可能在审批授信时客户经营财务状况良好，但由于行业政策的影响、客户投资失误的影响，上下游的影响（负面影响表现在原材料涨价和产品降价或需求减少等）会引起客户的经营财务状况发生较大不利变化。贷后管理就是要跟踪客户所属行业、客户的上下游和客户本身经营财务状况包括其商业信用的变化，及时发现可能不利于贷款按时归还的问题，并提出解决问题的措施。近年来，随着国内商业银行完成股份制改造及在境内外上市，商业银行对风险管理的认识和重视度大幅提升，陆续建立起了系统性的风控体系和内控制度；尤其是在资产业务风险管理方面，通过制度设计和岗位分离，有效减少了信贷业务在贷前调查、贷中审批环节的信用风险以及道德风险。但在贷后管理环节，执行效果明显不如贷前和贷中环节，各类检查和审计报告中评价贷后管理薄弱、流于形式的描述屡见不鲜。在银监会颁布的《商业银行授信工作尽职指引》中，已将授信后管理和问题授信处理作为银行授信业务的重要环节予以强调和规范，充分说明加强贷后管理的重要性。
三、当前金融机构不良资产现状
根据银监会公布的统计数据显示，截至2016年二季度末，商业银行不良贷款余额为14373亿元，较上季末增加452亿元，较去年同期增加3454亿元；不良贷款率1.75%，与上季末持平，较去年同期上升0.17个百分点。至此，中国银行业不良贷款余额已连续18个季度反弹，不良率连续11个季度上升。同时，不良贷款增长态势仍在延续：已披露的7家上市银行中，其中浦发、华夏、平安、招行、建行、交行不良率分别攀升了9、4、11、15、5、3个基点为1.65%、1.56%、1.56%、1.83%、1.63%、1.54%。
四、房地产评估在金融机构贷后管理中的作用随着金融经营管理体制改革的不断深入，银行授信业务的整体管理水平不断提高，房地产评估在信贷决策中越来越发挥着重要作用，当前，银行在贷前和贷中往往掌握主动权，客户配合较为积极，但是到贷后阶段银行则相对处于被动地位。而房地产评估在等银行贷后管理中的作用没有受到重视。下面仅就对房地产评估的理解，分析一下其在贷后管理中的重要作用。1.有利于提高项目风险预警和化解能力。房地产评估一般要通过周密的调查，掌握大量可靠的数据资料，对各种信息加以收集整理、科学分析，充分考虑现实和潜在的风险点，评估项目当前的客观估值，计算抵押率，对项目的安全性进行评级，同时与贷前估值进行比对，便于金融机构了解项目的价值增减状况，提示项目是否存在还贷风险。2.有助于积极跟进“关注”类贷款项目，警示“风险“类项目。在贷后管理的项目复估中，对于评级为“关注“类别的项目，可由房地产评估机构定期进行估值评定，特别是在建工程类，跟随项目开发进度评估其不同时点下的价值，可以帮助金融机构对项目进行实时监控，了解其动态趋势，必要时可进行贷款重组。对于评级为”风险“类别的项目，由房地产评估公司对金融机构提出警告，便于金融机构企业检查债务人还贷能力，督促债务人落实还贷资金。同时对债务人的账户变动情况进行严密监控，督促企业加强资金回笼，必要时可限制债务人的大额用款。3、改变视野，协助银行及债务人对风险类项目进行前瞻性估价，根据规划的变更情况，及时评估出项目的潜在价值，并提出改建的可能性，化“不良资产”为“优质资产”。4、大量P2P网络借贷平台如雨后春笋般应运而生，随之而来的也是部分P2P平台的“跑路潮”。大部分P2P的业务还是依托于房地产抵押，借助房地产评估机构的专业力量，可以有效地评估项目风险，防范资金风险。综上所述，在当前经济形势下，房地产评估可为金融机构的资金安全保驾护航，在金融机构的贷后管理中有着无可取代的重要地位。深入挖掘相关衍生类业务将会是房地产评估公司新业务的增长点。
全国估价机构最多的省份前五名为江苏、广东、山东、浙江及四川。如此之多的评估机构，带来的直接影响就是竞争白热化。近几年，许多评估机构早就放弃按照所谓“国标”、“省标”来进行收费，而是直接进行价格战，采取低价占领市场的策略。在市场早期，这种策略虽然简单粗暴，却也直接有效。但是随着各评估机构在这种恶意竞争下的短兵相接后，市场上能吃的“蛋糕”越来越少，同时报告质量也受成本所限直线下降。而低收入下的评估机构自然无法吸引高素质的人才加盟，更谈不上开发新的业务渠道，因而只能受困于当前的局面，从而陷入恶性循环。目前传统评估机构所提供的服务主要集中于征收评估、抵押评估、课税评估、司法鉴定评估等，以做单个项目为主，也有不少评估机构着眼于大数据，致力于开发批量评估的体系，并且有相当一部分公司已取得一定成绩。但是，各评估机构对银行贷后复估业务的关注度却未提高到应有的高度。
二、贷后管理在金融机构风险管理中的作用所谓“贷后管理”是指金融机构从贷款发放或其他信贷业务发生后直到本息收回或信用结束的全过程的信贷管理。其是信贷管理的最终环节，对于确保银行贷款安全和案件防控具有至关重要的作用。贷后管理是控制风险、防止不良贷款发生的重要一环。客户的经营财务状况是不断变化的。可能在审批授信时客户经营财务状况良好，但由于行业政策的影响、客户投资失误的影响，上下游的影响（负面影响表现在原材料涨价和产品降价或需求减少等）会引起客户的经营财务状况发生较大不利变化。贷后管理就是要跟踪客户所属行业、客户的上下游和客户本身经营财务状况包括其商业信用的变化，及时发现可能不利于贷款按时归还的问题，并提出解决问题的措施。近年来，随着国内商业银行完成股份制改造及在境内外上市，商业银行对风险管理的认识和重视度大幅提升，陆续建立起了系统性的风控体系和内控制度；尤其是在资产业务风险管理方面，通过制度设计和岗位分离，有效减少了信贷业务在贷前调查、贷中审批环节的信用风险以及道德风险。但在贷后管理环节，执行效果明显不如贷前和贷中环节，各类检查和审计报告中评价贷后管理薄弱、流于形式的描述屡见不鲜。在银监会颁布的《商业银行授信工作尽职指引》中，已将授信后管理和问题授信处理作为银行授信业务的重要环节予以强调和规范，充分说明加强贷后管理的重要性。
三、当前金融机构不良资产现状
根据银监会公布的统计数据显示，截至2016年二季度末，商业银行不良贷款余额为14373亿元，较上季末增加452亿元，较去年同期增加3454亿元；不良贷款率1.75%，与上季末持平，较去年同期上升0.17个百分点。至此，中国银行业不良贷款余额已连续18个季度反弹，不良率连续11个季度上升。同时，不良贷款增长态势仍在延续：已披露的7家上市银行中，其中浦发、华夏、平安、招行、建行、交行不良率分别攀升了9、4、11、15、5、3个基点为1.65%、1.56%、1.56%、1.83%、1.63%、1.54%。
四、房地产评估在金融机构贷后管理中的作用随着金融经营管理体制改革的不断深入，银行授信业务的整体管理水平不断提高，房地产评估在信贷决策中越来越发挥着重要作用，当前，银行在贷前和贷中往往掌握主动权，客户配合较为积极，但是到贷后阶段银行则相对处于被动地位。而房地产评估在等银行贷后管理中的作用没有受到重视。下面仅就对房地产评估的理解，分析一下其在贷后管理中的重要作用。1.有利于提高项目风险预警和化解能力。房地产评估一般要通过周密的调查，掌握大量可靠的数据资料，对各种信息加以收集整理、科学分析，充分考虑现实和潜在的风险点，评估项目当前的客观估值，计算抵押率，对项目的安全性进行评级，同时与贷前估值进行比对，便于金融机构了解项目的价值增减状况，提示项目是否存在还贷风险。2.有助于积极跟进“关注”类贷款项目，警示“风险“类项目。在贷后管理的项目复估中，对于评级为“关注“类别的项目，可由房地产评估机构定期进行估值评定，特别是在建工程类，跟随项目开发进度评估其不同时点下的价值，可以帮助金融机构对项目进行实时监控，了解其动态趋势，必要时可进行贷款重组。对于评级为”风险“类别的项目，由房地产评估公司对金融机构提出警告，便于金融机构企业检查债务人还贷能力，督促债务人落实还贷资金。同时对债务人的账户变动情况进行严密监控，督促企业加强资金回笼，必要时可限制债务人的大额用款。3、改变视野，协助银行及债务人对风险类项目进行前瞻性估价，根据规划的变更情况，及时评估出项目的潜在价值，并提出改建的可能性，化“不良资产”为“优质资产”。4、大量P2P网络借贷平台如雨后春笋般应运而生，随之而来的也是部分P2P平台的“跑路潮”。大部分P2P的业务还是依托于房地产抵押，借助房地产评估机构的专业力量，可以有效地评估项目风险，防范资金风险。综上所述，在当前经济形势下，房地产评估可为金融机构的资金安全保驾护航，在金融机构的贷后管理中有着无可取代的重要地位。深入挖掘相关衍生类业务将会是房地产评估公司新业务的增长点。
